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365淘房 张茹 2019博鳌房地产论坛现场直击 无论何时，现金与负债都是评判企业风险与安全的标准；而充足的资本，则是企业做大做强的基础。融资监管的大环境下，房企如何逆风飞翔？8月8日上午，在2019博鳌房地产论坛现场，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏带来了《房地产周期：这次不一样》的主题演讲。<<<365直击博鳌：地产的多维世界 2019博鳌房地产论坛
我们量化研究发现，经济的短周期基本上就是房地产的库存和建设的周期，基本上三到四年左右，每一个中国经济的短周期，从低谷到高峰、再回到低谷，轮回一次。房地产周期尽管今年政策开始打压，但是我们对房地产的刚需还在，过去几年拿的地到今年需要得到开发的需求仍然在。
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统计局每一个月给我们一个35个主要的大中城市平均的售价。同时我们知道每一个户型以及中国平均家庭的人口（3.2到3.3人），每个家庭人口平均的住宅面积大概是35-37平方米。
数据显示，每个月每个家庭可支配收入拿来还房贷的占比，现在大概是40%左右，相对过去几年高很多，因为最近房价还是在上涨。但是我们从历史的角度来看，现在居民可支配收入拿来还房贷的比例相当于2007年年底的高度，相当于2011年的高度，大概在40%左右。所以这是否是一个我们政策决策的时候给出的信号？
我们看到无一例外的是每个城市从2005年开始到现在，我们可支配收入还房贷的比例都在不断地增长，尤其是在北京、深圳和上海。但是我们还要指出的是，这几个一线城市都是超大型的一线城市，他们城市化的速度以及经济增长的速度远远超过了二三线的城市。
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如果我们把其它35个城市做一个类似的比较，我们看到的是一线城市和东南沿海的城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部，我们看到的是房价增长的速度是慢于可支配收入增长的速度。也就是说虽然房价涨得快，但是我们的收入涨得更快，因此相对于家庭的收入来说，房子反而显得是越来越可以购买的。
所以分开来看，如果我们相信统计局的数据，并没有出现特别明显的泡沫，部分城市出现了一些房价过高的现象，这也可能是我们在制定政策的时候因城施策，每个城市的政策不太一样的最有力的证据。
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在这个周期里，尽管政策一直在调控，但是房价同比增长还是在涨的。在经济学里有两个最重要的理论，一个是供给和需求的理论，在价格不断往上涨的时候，我们知道这个时候对于房地产的需求一定远远大于它的供给。因此在这个房地产周期里，我们要做的并不是限购，抑制居民对于房地产的追求，尤其是居民改善生活的需求，而是应该加大房地产的供给，这样才能很有效地让房价上升的压力下降。
居民房价增长的速度并没有下降，房子销售的速度并没有下降，但是货币供应的速度下降了。这时候作为购房主体的居民，他一定在消耗他的储蓄，因为货币增长的速度远远低于房地产销售的速度，因此房地产市场的主要购买者——个人家庭，在不断地消耗自己的储蓄。
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